Nakup stanovanja – na kaj moramo biti pozorni

Ko sprejmete odločitev, da potrebujete večje ali manjše stanovanje ali si želite ustvariti lasten dom, se na začetku srečate z nekaj dilemami in neznankami. Še preden začnete z iskanjem svojega stanovanja na trgu, priporočam, da si najprej izoblikujete seznam želja glede lokacije, tlorisa, lege, nadstropja, tipa zgradbe in ali si želite kupiti urejeno stanovanje ali stanovanje, ki je potrebno prenove in ga potem resnično prilagodite vašim željam, potrebam in okusu. Na koncu vseh želja seveda nikakor ne smete pozabiti na vaše finačne zmožnosti.

Z izdelavo takšnega seznama želja in potreb si prihranite kar nekaj časa in slabe volje pri kasnejšem tekanju od stanovanja do stanovanja. Je pa res, da je iskanje nepremičnine običajno proces, saj se pravo iskanje in soočanje s trgom začne šele z ogledi nepremičnin. Ideal je težko najti, z intenzivnim iskanjem pa je mogoče najti nepremičnino, ki vas bo prepričala.      

Pogosto se lahko ob iskanju pravega stanovanja srečate tudi z dilemo, ali se morate odločiti hitro in pametno, ali pa bi raje še malo počakali, ker se lahko jutri na trgu pojavi še kaj boljšega. Kadarkoli se že odločite, morate biti prepričani, da je izbrano stanovanje še v vaših finančnih okvirih in si boste v njem lahko ustavrili prijeten dom.

Pogoste dileme in pasti pri nakupu stanovanja

Ko poiščete primerno stanovanje in želite, da postane vaš dom, vas čaka še nekaj pomembnih korakov, da postanete tudi njegov lastnik. Vsekakor najprej preverite pravno stanje stanovanja in se osredotočite na pravilen potek sklepanja pogodbe in pravilno sosledje dejanj, ki je bilo opisano že v prejšnjem prispevku, ki govori o nakupu hiše. Še preden se odločite in dokončno podpišete pogodbo za svoj novi dom, je vredno pretehtati in preveriti spodnje predloge, ki so pomembni pri nakupu stanovanja.

Stanovanje v večstanovanjski hiši ali v klasičnem bloku – Življenje v večstanovanjski hiši se zdi bolj umirjeno, z večjo mero zasebnosti in bolj pristnimi odnosi. Žal pa ni vedno tako idilično, zato morate pri nakupu stanovanja biti zelo pozorni na urejenost hiše in njene okolice. Običajno takšne hiše nimajo upravnika, ki bi skrbel za vzdrževanje, nimajo rezervnega sklada, iz katerega bi lahko črpali zbrana sredstva za sanacijo dotrajanih delov. Zunanjost takšne hiše torej velikokrat odraža urejenost in gospodarnost lastnikov stanovanj ter njihove odnose.

Če vas resnično prepričajo le stanovanja v večstanovanjskih hišah, bodite pozorni, da je hiša etažirana in vsako stanovanje predstavlja posamezni del vpisan v zemljiško knjigo. Prepletena in nedoločena lastništva pogosto privedejo do spora, žal pa je s takšno ureditvjo tudi oteženo ali skoraj nemogoče bančno kreditranje nakupa stanovanja.

Stanovanje z atrijem in lastniškim parkirnim mestom

Pri nakupu stanovanja z atrijem in lastniškim parkirnim mestom morate biti pozorni, da sta tudi oba vpisana v zemljiško knjigo kot posamezni del stavbe, kar pomeni, da imata svojo identifikacijsko številko in ju lahko najdemo v zemljiški knjigi. Nemalokrat se zgodi, da je obljubljeni atrij samo del etažne lastnine vseh stanovalcev, ki si ga je pred leti prisvojil lastnik stanovanja v pritličju. Podobno se dogaja tudi pri garažah, kjer je lastništvo neurejeno. Takšno garažo ali parkirno mesto lahko dobite le v uporabo, ne morete pa ga kupiti in pridobiti lastništva.

Solastništvo in vila bloki ter večstanovanjske hiše

Če se odločite za nakup stanovanja v manjšem objektu, ki ima maksimalno pet posameznih delov in vsaj 2 lastnika, imajo pri prodaji stanovanja vsi lastniki ostalih stanovanj predkupno pravico. Prav tako velja predkupna pravica, če je parkirišče ali dovozna pot v solastnini vseh lastnikov stanovanja. Pri nakupu takšnega stanovanja mora prodajalec pridobiti še pred podpisom pogodbe izjave predkupnih upravičencev, s katerimi se odrečejo tej pravici.  

Vse večstanovanjske stavbe morajo imeti tudi uporabno dovoljenje

Po zakonu morajo imeti vsi večstanovanjski objekti gradbeno in uporabno dovoljenje. Dokumentacijo o zgradbi se lahko pridobi na upravni enoti, za starejše objekte v zgodovinskem arhivu, pri novejših objektih investitor vsakemu kupcu izroči celotno potrebno dokumentacijo. Za starejše objekte ob predložitvi zahtevane dokumentacije lahko  upravna enota izda tudi odločbo o legalnosti oz. zakonski ustreznosti.
Večje starejše zgradbe, ki so bile včasih last ene družine, so preoblikovali v večstanovanjske, ker je pač to dopuščala uporabna površina. Ni pa nujno, da je to skladno z zakonom, saj lahko takšen objekt stoji npr. na območju le dvostanovanjskih hiš.
Tudi pri novejših večstanovanjskih hišah lahko naletite na težavo. V kolikor gradnja ni bila skladna z gradbenim dovoljenjem, žal takšen objekt ne more pridobiti uporabnega dovoljenja.
Problematične so tudi večstanovanjske hiše, ki so jih preoblikovali brez ustrezne dokumentacije. Zelo značilne so frčade »na lastno pest«. Previdnost ni nikoli odveč, zato, če kupujete nepremičničnino le enkrat ali dvakrat v življenju, prosite za pomoč strokovnjaka. Pri spodrsljaju popravek morda ne bo več možen. 

Več podrobnosti, kaj je dovoljenjo in kaj ne opisuje Gradbeni zakon, sprejet 2018, kmalu pa se obeta novi zakon z novimi določili.

Pomembna je potresna varnost objekta

Potresna varnost je ponovno privrela na dan pred kratkim, ko so na Hrvaškem doživeli rušilni potres, njegove rahle tresljaje smo začutili tudi v Sloveniji. Na splošno velja, da so potresno ranljivejši starejši objekti, ki so bili zgrajeni pred uveljavitvijo prvih potresnih predpisov. Med temi objekti je največ starejših kamnitih in opečnih zidanih stavb, kar nekaj pa je stavb z betonsko konstrukcijo, ki so bile zgrajene po 2. svetovni vojni. Na področju Slovenije sta mejnik postavila Odredba iz leta 1963 in Pravilnik iz leta 1964, vendar veliko njegovih določb pri projektiraju objektov do l. 1976 ni bilo upoštevanih. Šele po močnejših potresih v Furlaniji in Črni Gori ter sprejetju takrat novih predpisov so se projektanti začeli zavedati rušilne moči potresov in njihovega vpliva na gradbene konstrukcije. Žal pa se vsa priporočila in znanje stroke bolj dosledno upošteva in uporablja šele od leta 2008, ko so bili v obvezno uporabo predpisani evropski standardi Evrokod. Ker so zahteve le-teh bistveno strožje od zahtev prejšnjih predpisov, mnogo objektov izpred leta 2008 ne ustreza sedanjim zahtevam.  (vir: Ocena potresne ogroženosti MOL, 2015)

Enoznačnega odgovora na vprašanje potresne varnosti žal ni, saj je vsak gradbeni objekt drugačen. Kljub temu, da so si objekti med seboj podobni ali so celo grajeni po istih načrtih, ima vsak svojo zgodovino izvedbe, vzdrževanja, rekonstrukcij, morda celo škodljivih nestrokovnih posegov v konstrukcijo in vsak stoji na drugačnem terenu ter je podvržen drugačnim okoljskim vplivom. Na splošno pa lahko rečemo, da velja močna povezava med potresno varnostjo in časom izgradnje posameznega objekta. Vsekakor pa lahko trdimo, da so najbolj ogroženi stari, dotrajani, slabo vzdrževani objekti in tisti, zgrajeni med drugo svetovno vojno in letom 1964. Zagotovo pa so potresno varnost precej izboljšali predpisi, ki so začeli veljati leta 1981.

Pozanimajte se o vplivih na mesečne stroške

Mesečni stroški lahko zelo variirajo od objekta do objekta, od soseske do soseske, tako da vprašanje o mesečnih izdatkih ni odveč. Pozanimajte se o upravniku, predvsem pa stroških ogrevanja in rezervnega sklada ter predvidenih investicijah na objektu. Le-ti vam lahko precej povišajo mesečne izdatke, ki jih niste predvidili.

Pri starejših stanovanjih velja načelo videno – kupljeno

Za vsa starejša stanovanja velja, da se kupujejo po načelu videno kupljeno, kar pomeni, da se ne moremo nikomur pritožiti za napake, opažene šele po nakupu, razen, če dokažemo, da je prodajalec zanje vedel a jih je zamolčal. Še predno sprejmete končno odločitev o nakupu je vredno stanovanje dobro pregledati, kasnejše reklamacije žal niso več možne.


Preberi še:


Marjeta Perme,
[email protected]
tel.: 040 551 818

Pri nakupu stanovanja ali katerekoli druge nepremičnine gre lahko marsikaj v nasprotju z vašimi pričakovanji. Če nimate dovolj znanja in izkušenj na tem področju in se ne počutite dovolj varno, da bi se sami odločali pri tovrstnih življenjskih investicijah, priporočam, da se odločite za pomoč kredibilnega, strokovnega in poštenega strokovnjaka – nepremičninskega posrednika.