Nakup hiše – na kaj moramo biti pozorni

Foto: Canva

Končno ste našli hišo, ki vam ustreza po lokaciji in vam nudi vso potrebno infrastrukturo, všeč vam je tudi razporeditev v hiši, spogajali ste se za ceno, ki vam je še dosegljiva. Sprehodili ste se po bližnji okolici, spoznali  sosede in se strinjali, da bi izbrana hiša lahko postala vaš novi dom. 

Kaj pa zdaj? Kaj vse je potrebno preveriti? Na kaj morate biti pozorni? Kako izpeljati celoten postopek? S čim začeti?

Pri nakupu hiše morate biti še posebej previdni, predvsem velja to za hiše zgrajene pred letom 2000. Slovenska kultura na tem področju je precej nizka. Pred nekaj desetletji je bilo veliko, lahko rečemo kar večina samograditeljev, ki so se sredi gradnje spomnili, da bi bilo dobro, če bi bila hiša še malo širša predvsem pa malo višja, da bo vrhnje nadstropje za enega otroka, ko odraste in si ustvari družino. Žal pa investitorji pri teh posegih niso poznali ali pa so se zavestno izogibali pravilom igre (zakonodaji). Ti pravijo, da je potrebno za vsak poseg, s katerim spremenimo zunanjo podobo hiše ali posegamo v konstrukcijo objekta, pridobiti gradbeno dovoljenje.

Kaj preverimo pred podpisom pogodbe?

• Začnete torej s preverbo, ali dejanski tloris ustreza tlorisu v projektu, na podlagi katerega je investitor pridobil gradbeno dovoljenje.
• Od prodajalca zahtevajte izpisek iz zemljiške knjige, iz katerega je razvidno, da je prodajalec resnično lastnik hiše, ki jo prodaja in ali so na tej nepremičnini vpisane plombe ali omejitve.
• Preverite, ali ima hiša vsa potrebna dovoljenja (npr. gradbeno/uporabno dovoljenje, priglasitev del, …), dovoljenja so potrebna tudi za vse prizidke,  frčade in terase, ki so vpete v hišo. Seveda pa je število dovoljenj odvisno od obdobja, v katerem je bila hiša zgrajena oz. so bili narejeni posegi.  
• V Javnem vpogledu v nepremičnine je potrebno preveriti vpis v kataster stavb. Tam preverite, ali ima hiša neposreden dostop do javne ceste in registrirane površine zgradbe.  
• Glede na to, da je nakup hiše verjetno vaša največja investicija in ker vi kot kupec kupujete tudi s čustvi, je vredno, da si objekt ogleda in ga preveri gradbeni strokovnjak, ki oceni kakovost gradnje in morebitne potrebne investicije, da vas kasneje kaj ne preseneti.

Po uspešnem zaključku prve faze nakupa, sledi ureditev dokumentov za nakup vse do sklepnega dejanja, kjer prejmete ključe in vam prodajalec hišo izroči v uporabo. Tudi tukaj ne hitite, vsak korak naj bo zelo premišljen. Velikokrat kupca zanesejo čustva in občasno pride do neljubih dogodkov. Zato naj nad čustvi prevlada razum in premišljeno nadaljujte s postopkom nakupa.

Kako varno od pogodbe do trenutka, ko dobimo ključe?

• Če boste nakup hiše delno financirali s kreditom, najprej sklenite predpogodbo z vsemi bistvenimi sestavinami glavne pogodbe, dogovorjeni znesek naj se nakaže na fiduciarni račun nepremičninske agencije ali notarja v znak resne namere nakupa, oglas hiše pa naj prodajalec umakne iz vseh portalov. Ni odveč dopisati, da se nakazani znesek vrne kupcu, v primeru, da banka ne odobri kredita.
• Prodajalec mora do podpisa glavne pogodbe pridobiti tudi potrebne dokumente kot je npr. potrdilo o namembnosti zemljišča in v primeru, da je hiša obremenjena z bančno hipoteko tudi izjavo banke o nameri izbrisne pobotnice.
• Po odobritvi kredita sklenete s prodajalcem glavno pogodbo, ki je dokončno sklenjena po nakazilu dogovojene are, kar v praksi predstavlja 10% celotnega zneska kupnine.
• V izogib številnim nevšečnostim na hiši ne spreminjajte ničesar in ne nakazujte kupnine vse dokler pogodba ni potrjena s strani FURSa in nista podpisa kupca in prodajalca overjen pri notarju.
• Po izpolnitvi teh dveh dejanj nakažite preostanek kupnine in se glede na navedbo v pogodbi dogovorite za čas primopredaje.
•  Na dan primopredaje si pozorno oglejte hišo, da je v takšnem stanju, kot je bila ob ogledu oz. da na njej ni opaznih poškodb, je v njej ostala vsa dogovorjena oprema, popišite merilce vode, elektrike, plina ipd. ter spremembo lastništva in stanje merilcev javite dobaviteljem, o spremembi pa obvestite tudi občino, ki enkrat letno pošlje davek na stavbno zemljišče. S postopkom primopredaje je tudi uradno zaključen postopek prodaje hiše.

Zavedati se morate, da za vse nepremičnine, ki niso novogradnja, velja načelo »VIDENO – KUPLJENO«, to je navedeno tudi v pogodbi. Torej, naj vas ne spravi v slabo voljo oz. da ne boste takoj pomislili na tožbo, če boste z uporabo ugotovili, da okno ne tesni dovolj dobro, se je v pipi nabral apnenec, je zamašen kakšen odtok, ipd. To so pač radosti, s katerimi se (lahko) ukvarjate, kot lastnik rabljene hiše.

Osebno vedno menim, da je za kupca »zadetek na loteriji«, če kupi hišo, za katero je lastnik res vestno skrbel, z njo živel in bil ponosen na svoj dom. 

Prav velikokrat v življenju ne zamenjamo svojega doma. Bojimo se stresa, ker nam je to področje španska vas, iščemo varnost, strokovnost in poštenost, bojimo se napačne odločitve. Zaupanja vreden posrednik, ki bo začutil vaše potrebe in vas pri vaših odločitvah spremljal in usmerjal, vas lahko v veliki meri razbremeni, včasih je dovolj že, da vam potrdi ali ovrže vaše mnenje. Velikokrat se zgodi, da stranki ne najdeta skupnega jezika, ni energije, ki bi ju povezala, ravno v teh primerih je še kako potreben vmesni člen, ki skrbi za pošten posel, zadovoljstvo kupca in seveda tudi prodajalca. Na koncu kupčije morata biti zadovoljni obe strani.